CPF dos imóveis chega a Maringá em 2027. Como evitar pendências que travam vendas e financiamentos

Cadastro Imobiliário Brasileiro será utilizado em vendas, financiamentos, doações e regularização de obras; inconsistências nos dados podem dificultar operações imobiliárias

A partir de janeiro de 2027, os imóveis urbanos de Maringá passarão a integrar uma nova etapa do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), sistema nacional que atribui um código único a cada propriedade. Apelidado de “CPF dos imóveis”, o identificador deverá ser informado em diferentes operações, como compra, venda, doação, financiamento imobiliário, regularização de obras e solicitação de habite-se. A mudança alcançará os imóveis localizados nos municípios que não são capitais, caso de Maringá. Nas capitais e no Distrito Federal, a inclusão do CIB nos sistemas públicos teve início em janeiro de 2026. Criado no contexto da Reforma Tributária, o CIB reúne informações cadastrais, fiscais, jurídicas e geográficas dos imóveis urbanos e rurais em uma base nacional integrada ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter). Segundo o advogado imobiliário Carlos Alberto Zonta Junior, de Maringá, o proprietário não deve esperar o momento da venda ou do financiamento para conferir a situação cadastral do imóvel. “O CIB será a identificação nacional do imóvel. Antes de realizar uma negociação, o proprietário precisa verificar se as informações existentes na prefeitura, na matrícula e nos demais documentos correspondem à realidade. Uma divergência descoberta somente na assinatura do contrato ou na solicitação de um financiamento pode atrasar ou até impedir a operação”, explica.

Nos imóveis urbanos, os dados utilizados para a criação do CIB são enviados pelas prefeituras ao Sinter. Por isso, a principal providência do proprietário é manter atualizado o cadastro imobiliário municipal. Informações relacionadas ao endereço, área do terreno, metragem construída, utilização do imóvel e ampliações realizadas devem corresponder à situação atual da propriedade. Caso o CIB ainda não esteja disponível ou apresente inconsistências, o cidadão deverá procurar a prefeitura para solicitar a inclusão ou a correção dos dados. O código também poderá ser consultado no Sinter por meio de uma conta gov.br. A emissão e a consulta são gratuitas. “O primeiro cuidado é comparar as informações. O que consta na prefeitura é igual ao que aparece na matrícula? A área construída está atualizada? Houve ampliação, demolição, desmembramento ou mudança de uso? Essas diferenças já causam problemas atualmente, mas a integração das bases tornará as inconsistências mais visíveis”, observa Zonta.

Apesar do apelido “CPF do imóvel”, o CIB não substitui a matrícula mantida pelo Cartório de Registro de Imóveis. A matrícula continua sendo o documento que concentra o histórico jurídico da propriedade, incluindo transmissões, averbações, restrições e garantias. O novo cadastro também não substitui a inscrição imobiliária municipal nem transfere a cobrança do IPTU para a União. O imposto continuará sob responsabilidade do município. “O CIB deve ser entendido como um identificador que conecta informações provenientes de diferentes órgãos. Ele não transforma uma construção irregular em regular e não corrige automaticamente um problema documental. Se houver uma divergência, será necessário procurar o órgão de origem da informação”, esclarece o advogado. No caso dos imóveis urbanos, alterações cadastrais devem ser solicitadas à prefeitura. Já problemas relacionados à matrícula, à titularidade ou ao registro de uma operação imobiliária podem exigir providências no Cartório de Registro de Imóveis.

A partir de janeiro de 2027, o CIB será solicitado em operações como venda, compra e doação de imóveis, obtenção de financiamento, regularização de obras e emissão de documentos municipais. Isso significa que pendências que permaneceram escondidas por anos podem aparecer justamente quando o proprietário precisar concluir uma negociação. Entre os problemas mais comuns estão construções não averbadas, ampliações sem atualização no cadastro municipal, diferenças de metragem, imóveis registrados em nome de antigos proprietários e ausência de documentos relacionados à divisão ou unificação de terrenos. “Nem toda inconsistência significa que o imóvel não poderá ser vendido. Entretanto, ela precisa ser analisada para identificar qual documento deve ser corrigido e qual órgão é responsável pela alteração. Quanto mais cedo esse diagnóstico for feito, menor o risco de perder uma negociação por falta de documentação”, afirma Zonta.

Como a emissão do CIB é gratuita, proprietários também devem desconfiar de mensagens que cobrem taxas para “liberar”, “ativar” ou “regularizar” o código de forma imediata. Links recebidos por aplicativos de mensagens não devem ser acessados sem a confirmação da origem. A consulta deve ser feita pelos canais oficiais do Sinter, da Receita Federal ou da prefeitura. “Novas obrigações sempre podem ser exploradas por golpistas. O proprietário não deve realizar pagamentos nem enviar documentos pessoais a alguém que se apresente como intermediário sem antes confirmar a informação nos canais oficiais”, alerta o advogado.

Antes da entrada da nova etapa do cadastro, proprietários de imóveis em Maringá podem:

• conferir os dados do imóvel no cadastro da prefeitura;

• solicitar uma matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis;

• comparar a área registrada com a área construída existente;

• verificar se ampliações e reformas foram regularizadas;

• conferir se o imóvel permanece registrado em nome de antigo proprietário;

• organizar documentos de compra, venda, herança, doação ou partilha;

• consultar o CIB no Sinter, quando disponível;

• procurar orientação especializada antes de assinar contratos ou pagar valores.

Para Zonta, o período anterior à obrigatoriedade deve ser utilizado para prevenção. “A recomendação não é criar pânico, mas aproveitar o prazo para organizar os documentos. Quem pretende vender, financiar, doar, inventariar ou regularizar um imóvel deve fazer essa conferência com antecedência. No mercado imobiliário, problemas documentais quase sempre custam menos quando são identificados antes da negociação”, conclui.

Serviço: Zonta Advocacia

Carlos Alberto Zonta Junior
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