Crescer exige planejamento

No Dia Mundial do Urbanismo, revisão do Plano Diretor de Curitiba reforça a importância de integrar análises jurídicas, urbanísticas e ambientais antes de investir em imóveis

A revisão do Plano Diretor de Curitiba coloca em discussão como a cidade deverá organizar seu crescimento, aproveitar a infraestrutura existente e conciliar novos empreendimentos com qualidade de vida e proteção ambiental. O tema ganha destaque no Dia Mundial do Urbanismo, celebrado em 8 de novembro, e traz uma questão prática para proprietários, investidores e incorporadores: o potencial de um imóvel depende de uma análise que vai além de sua localização ou área disponível para construção.

Em tramitação na Câmara Municipal, a proposta de revisão do Plano Diretor tem expectativa de votação até o fim de 2026, segundo informações divulgadas pela Prefeitura em 5 de novembro. O processo participativo reuniu mais de 9 mil contribuições. Enquanto o texto é debatido, decisões sobre aquisição de terrenos, construção e mudança de uso de imóveis precisam considerar a legislação vigente, sem tratar propostas em discussão como regras já aprovadas.

A organização urbana da capital resulta de diferentes etapas de planejamento. O Plano Agache, de 1943, propôs um crescimento radial e áreas com funções específicas. A partir do plano de 1966, a cidade passou a estruturar seu desenvolvimento pela integração entre transporte público, sistema viário e uso do solo. Essa trajetória ajuda a compreender por que o aproveitamento de um terreno está relacionado também à mobilidade, aos serviços disponíveis e à capacidade da infraestrutura de atender novos moradores e atividades.

“Antes de comprar um terreno ou definir um empreendimento, é preciso entender o que pode ser feito naquela área, quais restrições existem e se a infraestrutura comporta o uso pretendido. A análise integrada dos aspectos urbanísticos, ambientais, jurídicos e imobiliários permite identificar limitações e oportunidades antes que decisões se transformem em custos, atrasos ou obstáculos à implantação do projeto”, afirma Bruno Fonseca Rocha Leonel Caetano, arquiteto e urbanista do Ecossistema formado por VKS, Grafelo, Valls e Instituto Ora. Bacharel em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade Federal do Paraná, o profissional tem experiência em planejamento urbano, licenciamento de imóveis, produção de mapas e georreferenciamento.

Na região central, o programa Curitiba de Volta ao Centro exemplifica como os instrumentos urbanísticos podem estimular novos usos e a recuperação de edificações existentes. A iniciativa contempla incentivos para retrofit, restauro, habitação e outras atividades, com benefícios que variam conforme o enquadramento do imóvel e do projeto. Segundo a Prefeitura, o pacote prevê até R$ 133 milhões em incentivos fiscais até 2032. O acesso às vantagens depende do atendimento aos critérios legais e dos procedimentos de aprovação.

Além dos incentivos, o estudo de viabilidade deve verificar o zoneamento, os parâmetros construtivos, eventuais diretrizes de ampliação viária, as condições de acesso e a existência de restrições ambientais. A presença de cursos d’água e vegetação, por exemplo, exige avaliação técnica específica sobre as regras de proteção aplicáveis. “O potencial construtivo precisa ser analisado junto às condições reais do terreno e de seu entorno. Mapas, levantamentos e informações georreferenciadas ajudam a dimensionar a área aproveitável e a verificar a compatibilidade entre o empreendimento desejado e as características do imóvel”, explica Bruno.

Para reunir essas diferentes análises, VKS, Valdivieso Sociedade de Advogados, Grafelo Consultoria e Negócios, Valls Ativos Ambientais e Instituto Ora atuam de forma integrada em projetos imobiliários, urbanos e ambientais. A VKS responde pela frente jurídica; a Grafelo contribui com a avaliação do potencial imobiliário e a estruturação de negócios; a Valls atua com inteligência territorial, georreferenciamento e dados ambientais; e o Instituto Ora desenvolve iniciativas de impacto socioambiental positivo. A proposta é conectar as especialidades desde as primeiras etapas, apoiando decisões que conciliem viabilidade econômica, segurança jurídica e desenvolvimento urbano sustentável.

Serviço: Ecossistema VKS, Grafelo, Valls e Instituto Ora

Fonte: Bruno Fonseca Rocha Leonel Caetano

Cargo: Arquiteto e Urbanista do Ecossistema

Formação: Bacharel em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade Federal do Paraná

Atuação: planejamento urbano, licenciamento de imóveis, produção de mapas e georreferenciamento

(41) 3618-0204

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Av. Anita Garibaldi, 850, Torre C, salas 801, 810 e 811, Cabral, Curitiba/PR.

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